Odgovornost stanovanjskega upravljalca do etažnih lastnikov,
11.11.2013
Spoštovani, zanima me, kaj lahko neredimo v našem primeru.
Namreč stanovalci bloka smo za zamenjavo strehe pred 4 leti zbrali denar 61.000 EUR in našemu upravljalcu prepustili, da je poiskal izvajalca (najugodnejšega od treh ponudnikov), in za vse druge spremljajoče pravne in pogodbene obveznosti se je dogovarjal upravljalec. Ampak strešna kritina se je kmalu po postavitvi začela luščiti in sedaj tri leta po postavitvi začela prepuščati vodo. Naš upravljalec noče prevzeti nikakršno odgovornost, krivdo prelaga na izvajalca, čeprav je že v sami pogodbi razvidno, da ob prevzemu kritine izvajalec ni podal garancijo na kritino. Do sedaj smo imeli nekoliko sestankov z obema strankama in poskušali smo se dogovoriti še za možnost nanosa začite na streho, kar se ni obneslo saj se je zaščita v kratkem času začela luščiti. Etažni lastniki imamo občutek, da naš upravljalec stvar zavlačuje, saj se drugo leto aprila meseca izteče rok za ugovor na kritino. Kaj naj naredimo? Koga naj tožimo, saj izvajalca nismo mi izbrali oziroma upravljalec ga je izbral in našem upravnem odboru svetoval za soglasje. Poleg vseh nestrokovnih napak, ki jih je upravljalec naredil v tem primeru, boli pa resnica, da upravljalec nima spoštljivega odnosa do nas etažnih lastnikov, ki nismo strokovno podkovani,da bi se nosili z njimi. Lepo prosim za odgovor in lepo vas pozdravljam. Za odgovor se vam iskreno zahvaljujem.
Odgovor
Pozdravljeni!
Že po sami definiciji Stvarnopravnega zakonika je upravnik pooblaščenec etažnih lastnikov, ki zastopa etažne lastnike v poslih , ki se nanašajo na upravljanje in je tisti, ki skrbi, da se izvršujejo pravice in obveznosti iz sklenjenih poslov. Kakšne konkretne pravice in obveznosti pa ima upravitelj v vašem primeru pa je odvisno tudi od vsebine pogodbe o opravljanju upravniških storitev. V 57. členu Stanovanjskega zakonika je določeno,da upravnik etažnim lastnikom odgovarja za izbiro tretje osebe v zvezi s posli vzdrževanja večstanovanjske stavbe, za konkretno preučitev zadeve pa bi bilo nujno potrebno videti tudi pogodbo, ki je bila sklenjena z izvajalcem del. Glede na navedeno je potrebno izhajati iz pogodbe z izvajalcem in pogodbe o opravljanju upravniških storitev in v kolikor na poziv etažnih lastnikov upravitelj ne izpolnjuje pogodbenih obveznosti (na primer ne ugovarja napakam, ne uveljavlja pravic iz naslova garancije …) potem najmanj odškodninsko odgovarja po splošnih pravilih obligacijskega prava. Predlagam vam, da čimprej zberete vse pogodbe in jih predložite na vpogled strokovnjaku, saj brez tega konkretne rešitve ni mogoče predlagati.
Lep pozdrav, odvetnica Tanja Korošec
